離婚後の住宅ローンは誰が払う？妻が住む場合・名義変更・連帯保証

最終更新日:2026年10月21日

「離婚したいけれど、住宅ローンがあと25年も残っている」。返済予定表を眺めながら、ため息をついてこの記事を開いた方もいるのではないでしょうか。家は夫婦の財産の中で最も大きく、そして最も分けにくいものです。

結論からお伝えしましょう。離婚しても、住宅ローンは金融機関と契約した名義人（債務者）が払い続けるのが原則です。夫婦の話し合いで「妻が払う」「折半する」と決めても、金融機関との契約は変わりません。連帯保証人や連帯債務者になっている人も、離婚したからといって自動的には外れないのです。

「夫名義のローンが残る家に、子どもと一緒に住み続けたい」「連帯保証人のままで大丈夫なのか」と不安になっていませんか？安心してください。パターンごとに取れる方法と、避けるべき落とし穴ははっきりしています。

この記事では、離婚時の住宅ローンの扱いを、まず確認すべきこと、妻が住み続ける場合、名義変更と借り換え、連帯保証・連帯債務・ペアローンの外し方、オーバーローンの財産分与、折半の考え方、公正証書などの対策の順に解説します。ご自身の状況に近い見出しから読み進めてみてください。

離婚時の住宅ローンで最初に確認すべき4つのこと

「何から手をつければいいのか分からない」。離婚と住宅ローンの問題は、情報がそろわないまま話し合いを始めるとこじれやすくなります。まずは次の4点を調べることから始めてください。

1. 住宅ローンの名義（債務者）は誰か、連帯保証人・連帯債務者はいるか
2. 家と土地の所有名義は誰か（単独か共有か）
3. 住宅ローンの残高と残りの返済期間
4. 家の現在の価値（査定額）

ローンの名義と連帯保証人を確認する

金銭消費貸借契約書（ローン契約書）を見れば、債務者が誰か、連帯保証人や連帯債務者が誰かが分かります。手元にない場合は、借入先の金融機関に問い合わせてみてください。

住宅ローンの契約形態は、主に次の4つに分かれます。

家の所有名義を登記で確認する

家と土地の名義は、法務局で登記事項証明書を取得すれば確認できます。オンラインでの請求も可能。ローンは夫名義でも、家は夫婦の共有名義になっているケースは珍しくありません。

名義が共有なら、離婚後にどちらかの単独名義へ変更する手続きも必要になります。

ローン残高と返済期間を把握する

残高は、金融機関から毎年届く残高証明書や返済予定表で分かります。「あと何年、毎月いくら」が見えないと、誰が住むのか、売るのかという判断ができません。

家の査定額を調べる

不動産会社に査定を依頼すれば、無料で現在の売却見込み額を出してもらえます。複数社に頼んで比較するのがおすすめ。査定額とローン残高を比べることで、次に説明する「オーバーローン」か「アンダーローン」かが判明します。

離婚後の住宅ローンは誰が払う？基本ルール

「離婚したら折半になるのでは」と考えている方も多いでしょう。ここで、金融機関との関係と夫婦間の関係を分けて考えることが大切です。

金融機関との契約は離婚で変わらない

住宅ローンは、夫婦ではなく「債務者個人」と金融機関との契約です。離婚届を出しても、契約内容は1ミリも変わりません。債務者が夫なら、離婚後も夫に返済義務があり、連帯保証人の妻には保証人としての責任が残ります。

つまり、夫婦の間で「ローンは妻が払う」と合意しても、金融機関から見れば債務者は夫のまま。妻が払わなければ、請求は夫に来るのです。

夫婦間では「財産分与」の問題として扱う

一方、夫婦の間では、家とローンは財産分与の対象として整理します。2026年4月施行の改正民法で、財産分与の考慮要素が明文化され、夫婦の寄与は原則2分の1と定められました。請求期限も離婚後2年から5年に延びています。

ただし、財産分与で決められるのは「夫婦の間でどう分担するか」まで。金融機関に対する債務者を変えるには、次に説明する名義変更や借り換えが別途必要です。

妻に支払い義務があるのはどんな場合？

「離婚後、妻にも住宅ローンの支払い義務はあるのか」という質問は非常に多く寄せられます。整理すると次のとおりです。

• 夫の単独債務で妻が保証人でもない：妻に支払い義務はない
• 妻が連帯保証人：夫が払えなくなったとき、妻が残額全部を請求される
• 連帯債務・ペアローン：妻自身が債務者なので、離婚後も支払い義務が続く

専業主婦で収入がなくても、連帯保証人や連帯債務者であれば責任は消えません。ご自身がどれに当たるかを、必ず契約書で確かめておいてください。

妻が住み続ける場合の住宅ローンはどうする？

「子どもを転校させたくない」「せっかく建てた家を手放したくない」。そんな理由で、ローンは夫名義のまま妻と子どもが家に残るケースは少なくありません。この形は可能ですが、リスクも大きいため、方法を慎重に選ぶ必要があります。

方法1：夫がローンを払い続け、妻が住む

夫が養育費や財産分与の代わりにローンを払い続け、妻と子どもが住む方法。妻に収入が少なくても実現しやすいのが利点です。

しかし、最大のリスクは夫が支払いを止めたときに家を失うこと。夫の再婚や失業、病気で返済が滞れば、金融機関は抵当権を実行し、家は競売にかけられます。妻が連帯保証人なら、残債の請求まで受けるでしょう。

金融機関に無断で住み続けるリスク

もう一つ見落とされがちなのが、契約違反の問題です。住宅ローンは「債務者本人が住む」ことを条件に低い金利で貸し出されているもの。債務者である夫が家を出て別の人が住む状態は、金融機関によっては契約違反とみなされ、一括返済を求められるおそれがあります。

実際には、離婚の事情を説明すれば認めてもらえることが多いものの、黙っているのは危険です。離婚が決まったら、必ず金融機関に相談してください。

養育費の代わりにローンを払ってもらう場合の注意

「養育費の代わりに住宅ローンを払う」という取決めは便利に見えますが、注意が必要です。子どもが成人して養育費が終わった後もローンが残る場合、その後の支払いをどうするのか。夫が「もう養育費の義務はない」と支払いをやめたら、誰が家を守るのでしょうか。

公正証書で、ローンの支払いと養育費の関係、支払いが止まったときの取り扱いまで明記しておくことが大切です。

方法2：妻名義に借り換えて妻が払う

妻に安定した収入があれば、妻名義で新たにローンを組んで夫のローンを完済する「借り換え」が最も安全な方法です。家の名義も妻に移せば、夫との関係を完全に切り離せます。

ただし、借り換えには金融機関の審査が必要。パート収入のみや専業主婦の場合は、審査に通らないことが多いのが現実でしょう。親族に資金援助を頼む、頭金を入れて借入額を減らすなどの工夫が必要になります。

方法3：妻が夫に家賃を払って住む

夫がローンを払い、妻は夫に家賃相当額を払って住み続ける方法です。夫の負担が軽くなる一方で、元夫婦の関係が長く続くことになります。

将来、夫が「家を売りたい」と言い出したときに住み続けられる保証はありません。あくまで一時的な方法と考え、期限を決めておくことをおすすめします。

どの方法でも「家の名義」を確認する

妻が住み続けるなら、できれば家の名義も妻に移しておきたいところ。ただし、ローンが残っている家の名義変更には、抵当権者である金融機関の承諾が必要です。無断で登記を変えると契約違反になり得るため、ここでも事前の相談が欠かせません。

住宅ローンの名義変更・借り換えの方法

「ローンの名義を妻に変えたい」「共有名義を単独にしたい」。離婚時に多い要望ですが、手続きにはいくつかの壁があります。

住宅ローンの名義変更は原則できない

金融機関は、債務者の収入や信用を審査して融資しています。そのため、「名義を夫から妻に変えてください」という単純な変更は、原則として認められません。

実務上は、次の2つのどちらかで対応します。

1. 借り換え：住み続ける側が別の金融機関で新規ローンを組み、元のローンを完済する
2. 債務者の変更（免責的債務引受）：同じ金融機関で、審査のうえ債務者を変更してもらう

どちらも、新しい債務者に返済能力があることが前提です。

審査に通りにくいときの対策

残高が多く収入が少ないと、審査は厳しくなります。そんなときは次の方法を検討してみてください。

• 財産分与で受け取る預貯金を繰り上げ返済に充て、借入額を減らす
• 返済期間を延ばして毎月の返済額を下げる（年齢の上限に注意）
• 親族からの援助や、親族を連帯保証人に立てる
• どうしても難しければ、売却を視野に入れる

家の名義変更（所有権移転登記）

ローンとは別に、家の所有名義を変えるには法務局で所有権移転登記を行います。離婚に伴う財産分与が原因なら、登記原因は「財産分与」。登録免許税などの費用がかかるため、司法書士に相談すると手続きの全体像が分かります。

なお、財産分与として家を受け取る場合、通常は贈与税がかかりません。ただし、夫婦の財産に比べて明らかに多すぎる部分には贈与税が課される可能性があります。家を渡した側に譲渡所得税が生じることもあるため、税金が気になる方は税務署や税理士に確認してみてください。

連帯保証人・連帯債務・ペアローンは離婚でどうなる？

「離婚すれば連帯保証人からも外れるはず」。そう思っていた方には残念なお知らせですが、保証契約は離婚と無関係に続きます。ここは離婚後のトラブルが最も多いポイントです。

連帯保証人は離婚しても外れない

妻が夫のローンの連帯保証人になっている場合、離婚後も、夫が滞納すれば妻に残債全額の請求が来ます。離婚から10年たって突然、金融機関から通知が届くケースも珍しくありません。

連帯保証人から外れるには、金融機関の承諾が必要です。具体的には次の方法があります。

• 夫が別の金融機関で借り換え、妻を保証人にしない新しいローンにする
• 夫の親族など、代わりの連帯保証人を立てる
• 繰り上げ返済で残高を減らし、保証人なしでも承諾を得る

金融機関は保証人を簡単には外してくれませんが、離婚協議書に「夫は○年○月までに借り換え等により妻を連帯保証人から外す」と約束を書いておくと、交渉の根拠になります。

連帯債務の場合

夫婦が連帯債務者なら、どちらも全額について返済義務を負います。住み続けない側が債務から抜けるには、住み続ける側の単独名義に借り換えるのが基本です。

借り換えができない場合、家を出た側も返済義務を負い続けることになります。そのリスクを引き受けるのか、売却して清算するのか、早めに決める必要があるでしょう。

ペアローンの場合

ペアローンは、夫婦それぞれが債務者で、互いに連帯保証人になっている形。離婚後にどちらかが住み続けるなら、出ていく側のローンを住む側が借り換えで引き受けることになります。

2本のローンを1本にまとめる借り換えは借入額が大きくなるため、審査のハードルは高め。どちらも引き受けられないなら、売却して2本とも完済する選択が現実的です。

オーバーローンとアンダーローン｜売却するときの財産分与

「住み続けるより、売ってすっきりしたい」と考える方も多いはず。売却する場合は、ローン残高と売却額のどちらが大きいかで対応が変わります。

アンダーローン（売却額＞残高）の場合

売却額でローンを完済し、残ったお金を財産分与として分けます。原則は2分の1ずつ。例えば、売却額3,000万円、ローン残高2,000万円なら、諸費用を除いた約1,000万円を夫婦で分ける計算になるでしょう。

売らずにどちらかが住み続ける場合も、考え方は同じ。査定額3,000万円から残高2,000万円を引いた1,000万円が家の「価値」で、住み続ける側が相手に半分の500万円を支払う形で清算するのが一般的です。

オーバーローン（売却額＜残高）の場合

売っても借金が残る状態です。例えば、売却額2,000万円でローン残高2,500万円なら、500万円の債務が残ります。この場合、家は財産分与の上でプラスの価値がないため、分与の対象にならないのが裁判実務の基本的な考え方。

残った500万円の債務は、金融機関との関係では債務者が返し続けます。夫婦間でどう負担するかは話し合いになりますが、裁判所がマイナスの財産まで折半を命じることは原則としてありません。預貯金などほかのプラス財産がある場合は、そこから残債を差し引いて分けるという調整も行われます。

オーバーローンで売るには任意売却を検討

残高を完済できないと、通常は抵当権が外れず売却できません。金融機関の承諾を得て売却する「任意売却」なら、売却後に残った債務を分割で返す形で手放すことが可能です。

滞納が続いて競売になるより、任意売却のほうが高く売れることが多いもの。支払いが苦しくなりそうなら、滞納する前に金融機関へ相談してください。

住宅ローンは折半すべき？よくある誤解

「借金も財産も半分ずつが公平」。そう考えて、住宅ローンの返済を離婚後も折半しようとする夫婦がいます。しかし、この方法にはいくつもの落とし穴があるのです。

返済の折半は金融機関には通用しない

夫名義のローンを夫婦で半分ずつ払う約束をしても、妻の支払いが止まれば金融機関は夫に全額を請求します。妻から見れば、自分が住んでいない家のローンを払い続けることになり、どちらにとっても不安定な取決めになりがちです。

「折半」は家の価値を分けるという意味で考える

財産分与で折半するのは、ローンそのものではなく「家の価値からローンを引いた残り」。住み続ける側がローンを引き受け、相手には家の正味の価値の半分を代償金として渡す、というのが基本の形です。

毎月の返済を分け合うのではなく、離婚の時点で一度清算する。これがトラブルを避ける最もシンプルな考え方でしょう。

仮定の事例で見る清算の計算例

例えば、夫名義のローン残高が1,800万円、査定額が2,400万円、夫婦の預貯金が400万円というケースを考えてみましょう。家の正味の価値は2,400万円−1,800万円＝600万円。これに預貯金400万円を足した1,000万円が、分与の対象となる夫婦の財産です。

夫が家に残ってローンを払い続けるなら、夫は家（600万円分）を取得し、妻は預貯金400万円と、不足分100万円を夫から代償金として受け取れば、500万円ずつの清算になります。妻が住み続けるなら、妻名義に借り換えたうえで、同じ計算で夫に代償金を渡す形が考えられるでしょう。

数字を当てはめてみると、「誰が住むか」と「いくら渡すか」はセットで決まることが分かるはず。感情的な対立になりやすい部分だからこそ、まず数字を出してみてください。

売るか住み続けるか迷ったときの判断基準

「売るのが正解なのか、残るのが正解なのか」。ここで迷って離婚の話し合いが止まってしまう方も少なくありません。判断の目安を挙げてみます。

売却が向いているケース

• オーバーローンで、残債を分割返済する余力がある
• どちらも借り換えの審査に通る見込みがない
• 元配偶者との関係を金銭面でも完全に切りたい
• 通勤や生活圏の都合で、どちらも住み続ける必要がない

住み続けるのが向いているケース

• アンダーローンで、住み続ける側に返済能力がある
• 子どもの学区や生活環境を変えたくない
• 住み続ける側の名義に借り換えができる、または親族の支援が見込める
• 近い将来に売却する予定がなく、長期的に維持できる

どちらにも当てはまらない場合は、「数年は住み続けて、子どもの進学を機に売却する」といった期限付きの選択肢もあります。その場合も、期限と売却後の清算方法を協議書に書いておくことを忘れないでください。

離婚後に後悔しないための3つの対策

ここまで読んで、「決めることが多すぎる」と感じた方もいるかもしれません。最後に、離婚後の住宅ローントラブルを防ぐための対策をまとめます。

対策1：離婚協議書を公正証書にする

誰が住むのか、誰がいくら払うのか、保証人をいつまでに外すのか、支払いが止まったらどうするのか。合意内容は必ず書面にし、できれば公正証書にしてください。

公正証書に執行認諾文言を入れておけば、代償金や養育費の支払いが滞ったときに裁判をせずに給与などを差し押さえられます。

対策2：金融機関に早めに相談する

離婚の事情を隠したまま住み続けたり名義を変えたりすると、後で契約違反を指摘されかねません。離婚が決まった段階で金融機関に状況を伝え、借り換えや保証人変更の可能性を確認しておきましょう。

対策3：弁護士・司法書士・不動産会社に相談する

住宅ローンと離婚の問題は、法律、登記、税金、不動産の知識がすべて絡む分野です。話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所の調停（申立費用は収入印紙1,200円と郵便切手）を利用する方法もあります。

財産分与全体のバランスや、相手が約束を守らなかったときの手当てまで考えるなら、早い段階で弁護士に相談しておくと安心です。

よくある質問

Q. 専業主婦の妻が住宅ローンの連帯保証人です。離婚後も請求されますか？

離婚しても連帯保証契約は続くため、夫が滞納すれば請求を受けます。収入がないことは免責の理由になりません。離婚時に夫が借り換えるか、代わりの保証人を立てるかを協議書で約束してもらうことが大切です。

Q. 夫がローンを払い、妻子が住む約束でしたが支払いが止まりました

まず金融機関に連絡し、状況を説明してください。公正証書があれば、未払いの養育費や代償金について強制執行が可能です。支払いの再開が見込めない場合は、任意売却も含めて早めに弁護士へ相談しましょう。

Q. オーバーローンの家は財産分与でどう扱われますか？

売却してもローンが残る家は、プラスの価値がないため財産分与の対象から外れるのが一般的です。残債は債務者が返済を続け、ほかにプラスの財産があればそこから差し引いて分ける調整が行われることがあります。

Q. 住宅ローンの名義を夫から妻に変えるにはどうすればいいですか？

単純な名義変更は原則できず、妻名義での借り換えか、金融機関の審査を受けた債務者変更のどちらかになります。妻に安定した収入があることが前提です。

Q. 離婚後、家の名義変更はいつまでにすればいいですか？

財産分与の請求期限は離婚後5年です（2026年4月施行の改正民法）。ただし、期限ぎりぎりまで放置すると相手との連絡が取れなくなるおそれがあるため、離婚と同時に済ませるのが望ましいでしょう。

Q. 離婚後、元夫の滞納で金融機関から突然通知が届きました

連帯保証人や連帯債務者であれば、残債の請求を受ける立場です。放置すると遅延損害金が膨らみ、家が競売にかかるおそれもあるため、すぐに金融機関へ連絡し、元夫の状況と返済の見通しを確認してください。支払いが難しい場合は、任意売却や債務整理も含めて弁護士に相談しましょう。

まとめ

離婚しても住宅ローンの契約は変わらず、債務者が返済を続け、連帯保証人や連帯債務者の責任も残るのが原則です。夫婦間では家の価値からローンを引いた分を財産分与で分け、誰が住むかに応じて借り換えや保証人の変更を検討することになります。

この記事の要点を整理しましょう。

• まずローンの名義・保証人、家の名義、残高、査定額の4つを確認する
• 住宅ローンは離婚しても債務者が払う。妻に義務があるのは保証人・連帯債務者の場合
• 妻が住み続けるなら、夫が払う・妻名義に借り換える・家賃を払うの3つの方法。無断で住み続けず金融機関に相談する
• 連帯保証人は離婚では外れない。借り換えか代わりの保証人が必要
• アンダーローンなら差額を折半、オーバーローンなら原則として分与対象外
• 合意は公正証書に。早めに弁護士・司法書士・金融機関へ相談する

家の問題は、感情より数字で整理すると道筋が見えてきます。残高と査定額を調べることから、今日始めてみてください。