財産分与の税金｜不動産(家)の譲渡所得税と住宅ローンの扱い

最終更新日:2026年10月21日

「家を財産分与でもらったら、贈与税を取られるのでは？」「住宅ローンが残っている家は、どう分ければいいの？」そんな不安を抱えて、この記事を開いた方もいるかもしれません。

最初に結論をお伝えします。財産分与で不動産（家）を受け取る側に、贈与税は原則かかりません。一方で、名義変更のときの登録免許税や、翌年からの固定資産税は受け取る側の負担になります。そして見落とされがちなのが、家を渡す側にかかる譲渡所得税です。

住宅ローンが残っている場合は、税金よりも「誰がローンを払い続けるのか」「名義を変えられるのか」が大きな問題になります。

この記事では、離婚で不動産を財産分与するときにかかる税金（贈与税・譲渡所得税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税）と、住宅ローンが残っている家の分け方、不動産の計算方法、手続きの流れを、2026年10月時点の制度にもとづいて解説します。

財産分与の税金はどうなる？不動産にかかる税金の全体像

「税金のことは難しくてよくわからない」という方も、まずはこの表だけ押さえてください。誰に、どの税金がかかるかが一目でわかります。

財産分与そのものの意味や対象、2分の1ルール、請求期限（2026年4月から離婚後5年）については、次の記事で詳しく解説しています。

受け取る側の税金：贈与税は原則かからない

評価額2,000万円の家を丸ごともらうと聞くと、「高額な贈与税がかかるのでは」と身構えてしまいますよね。安心してください。

財産分与は「贈与」ではなく「清算」

国税庁のタックスアンサー（No.4414）では、離婚により相手から財産をもらった場合、通常は贈与税がかからないと説明されています。財産分与は贈与ではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための「財産分与請求権」にもとづく給付と考えられているためです。

金額に「いくらから課税」という下限もありません。婚姻中に夫婦で築いた財産の範囲内であれば、何千万円の不動産でも贈与税の対象外です。

例外的に贈与税がかかる2つのケース

ただし、次の場合は贈与税がかかることがあります。

• 分与された財産が多すぎる場合：婚姻中に夫婦が協力して得た財産の額などを考慮しても多すぎるときは、多すぎる部分に贈与税がかかる
• 税金逃れの離婚と認められる場合：贈与税や相続税を免れるために離婚したと認められるときは、もらった財産すべてに贈与税がかかる

例えば、夫婦の共有財産が合計3,000万円しかないのに、夫が親から相続した5,000万円の土地まで妻に分与したような場合は、特有財産の部分が「多すぎる分与」と判断されるおそれがあります。

渡す側の税金：譲渡所得税に注意

意外に思われるかもしれませんが、税金のリスクが大きいのは、家をもらう側ではなく家を渡す側です。

不動産で財産分与すると「時価で売った」扱いになる

国税庁のタックスアンサー（No.3114）によると、土地や建物で財産分与をした場合、財産を渡した側に譲渡所得の課税が行われ、分与した時点の時価が収入金額になります。お金を受け取っていなくても、税務上は「時価で譲渡した」とみなされるわけです。

したがって、購入時の価格（取得費）より分与時の時価が高ければ、その差額（値上がり益）に対して所得税と住民税がかかる可能性があります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は、次の式で計算します。

• 譲渡所得 ＝ 分与時の時価 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費には購入代金のほか、仲介手数料や登記費用なども含められます。建物については、年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算する点に注意してください。

長期譲渡・短期譲渡で税率が変わる

税率は、分与した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。国税庁の案内による税率は次のとおりです。

これに加えて、2047年分までは所得税額の2.1％の復興特別所得税もかかります。

計算例：3,000万円で買った家が3,500万円になっていた場合

例えば、夫名義で10年前に3,000万円で購入した自宅（土地建物）を、離婚後に妻へ財産分与したとします。分与時の時価が3,500万円、建物の減価償却を考慮した取得費が2,700万円、譲渡費用が50万円だった場合、譲渡所得は3,500万円－（2,700万円＋50万円）＝750万円です。

長期譲渡所得にあたるので、所得税は750万円×15％＝112万5,000円、住民税は750万円×5％＝37万5,000円。復興特別所得税を含めると、合計でおよそ152万円の税負担になります。

マイホームなら3,000万円の特別控除が使える可能性

ここで役立つのが、居住用財産（マイホーム）を譲渡したときの3,000万円特別控除です。所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。先ほどの例なら譲渡所得750万円は控除の範囲内なので、税額はゼロです。

さらに、分与した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、3,000万円控除後の課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に10％（所得税）の軽減税率が適用される特例もあります。

注意：離婚届を出す前に名義を移すと控除が使えない

この特別控除には、「配偶者など特別の関係がある人への譲渡ではないこと」という要件があります。つまり、離婚届を出す前に夫婦間で名義を移すと、配偶者への譲渡になり控除を受けられません。

財産分与として自宅を渡すなら、離婚成立後に所有権移転登記をするのが基本です。順番を間違えると百万円単位で税額が変わることもあるので、登記の前に税務署や税理士に確認してみてください。確定申告も必要です。

受け取った側が将来売るときの税金

財産分与で受け取った家を、数年後に売却することもあるでしょう。国税庁の案内では、分与を受けた人は分与日の時価でその不動産を取得したものとして扱われ、将来売るときの長期・短期の判定も分与を受けた日を基準に行います。

例えば、時価3,000万円で分与を受けた家を4年後に3,200万円で売れば、譲渡所得は約200万円から譲渡費用を引いた額となり、所有期間5年以下の短期譲渡として計算されます。元の名義人が買った日や価格は引き継がれないので、売却のタイミングを考えるときに覚えておいてください。

不動産を受け取る側にかかる登録免許税・不動産取得税・固定資産税

贈与税はかからなくても、不動産の名義を変えたり持ち続けたりすると、別の税金や費用が発生します。「もらって終わり」ではない点を押さえておきましょう。

登録免許税：固定資産税評価額の2％

家の名義を夫から妻に変えるには、法務局で所有権移転登記をします。このときにかかるのが登録免許税です。

国税庁の税額表によると、財産分与による所有権移転登記の税率は、土地・建物とも不動産の価額（固定資産税評価額）の1,000分の20、つまり2％です。固定資産税評価額が土地1,200万円・建物800万円の合計2,000万円なら、登録免許税は40万円になります。

売買による移転には軽減税率がありますが、財産分与には適用されません。この費用を夫婦のどちらが負担するかも、離婚協議書に書いておくべきでしょう。

所有権移転登記に必要な主な書類

• 登記申請書
• 登記原因証明情報（財産分与を定めた離婚協議書や公正証書、調停調書など）
• 登記識別情報（権利証）
• 渡す側の印鑑証明書（発行から3か月以内）
• 受け取る側の住民票
• 固定資産評価証明書
• 離婚の事実がわかる戸籍謄本

司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかるため、事前に見積もりを取っておくと安心です。自分で申請することも可能ですが、書類の不備で何度も法務局に通うことになりがちなので、費用と手間を比べて決めてください。

不動産取得税：清算としての分与なら課税されないのが一般的

不動産取得税は、不動産を取得したときに都道府県に納める税金。財産分与については、婚姻中に夫婦で築いた財産の清算（清算的財産分与）として取得した場合には課税されない扱いが一般的です。

一方、慰謝料の代わりとして不動産を受け取った場合（慰謝料的財産分与）や、離婚後の生活を支える目的で受け取った場合（扶養的財産分与）は、新たな取得として課税されるおそれが残るでしょう。東京都の審査事例でも、婚姻中に夫名義で取得した持分の移転について、清算的な分与と認められないとして課税が維持されたものがあります。

課税されるかどうかの判断は都道府県ごとに行われるため、離婚協議書に「婚姻中に形成した共有財産の清算として分与する」趣旨を明記したうえで、所在地の都道府県税事務所に確認しておくと安心です。

固定資産税・都市計画税：名義変更の翌年から負担が移る

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される仕組みです。年の途中で名義を変えた場合、その年の分は元の名義人に納税通知が届き、翌年から新しい所有者に切り替わります。

年の途中の分を日割りで精算するかどうかは、夫婦の話し合いで決めて構いません。もめないよう、離婚協議書に負担の方法を書いておきましょう。

住宅ローンが残っている家の財産分与と税金

「うちはローンがたっぷり残っている」という家庭がほとんどではないでしょうか。住宅ローン付きの家は、税金以前に分け方そのものが難しくなります。

不動産の財産分与の計算方法：時価からローン残高を引く

財産分与では、不動産を「時価－住宅ローン残高」で評価します。

時価がローン残高を上回る「アンダーローン」なら、差額を2分の1ずつ分けるのが基本。逆にローン残高のほうが多い「オーバーローン」の家は、分与の対象となる価値がないため、原則として財産分与の計算から外れます。

時価は、複数の不動産会社に査定を依頼するか、不動産鑑定士に鑑定してもらって把握してください。ローン残高は、金融機関から取り寄せた残高証明書で確認できます。

方法1：売却して現金で分ける（換価分割）

どちらも家に住み続ける予定がないなら、売却して現金化し、ローンを完済した残りを分けるのが最もシンプルです。

1. 夫婦で売却に合意する
2. 不動産会社に査定を依頼し、売却を依頼する
3. 売買契約・決済と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する
4. 残った売却代金から仲介手数料などの費用を引き、2分の1ずつ分ける

この場合、家を売った名義人に譲渡所得税がかかる可能性がありますが、住んでいた家なら3,000万円特別控除の対象になり得ます。

オーバーローンの家を売るには

売却代金でローンを完済できないときは、不足分を手持ちの預金で補わなければ抵当権を外せず、売却できません。不足分を用意できない場合は、金融機関の承諾を得て売却する「任意売却」や、売却を先延ばしにしてどちらかが住み続ける方法を検討することになります。

方法2：どちらかが住み続ける（代償分割）

子どもの学区を変えたくないなどの理由で、妻（または夫）が住み続けたいケースも多いでしょう。この場合は、家を取得する側が相手に差額の2分の1を支払うか、他の財産で調整します。

住宅ローンが残っていると、次の3パターンのどれにするかで必要な手続きが大きく変わるでしょう。ここでは、ローンの名義人が夫である前提で説明します。

①夫がローンを払い続け、妻と子どもが住む場合

養育費の代わりに夫がローンを払い続け、妻と子どもが住み続ける形です。住まいを確保できる反面、夫が失業や病気で返済できなくなると、家が競売にかけられて妻子が退去を迫られるおそれがあります。

また、住宅ローン契約では、名義人本人が住むことが条件になっているのが通常です。夫が家を出て妻だけが住む場合や、家の名義を妻に変える場合は、金融機関の承諾なしに進めると契約違反になりかねません。必ず事前に相談してください。

②妻がローンを借り換えて住む場合

妻が自分の名義で新たに住宅ローンを組み、夫のローンを完済する方法です。実現できれば最もすっきりしますが、妻に安定した収入がないと審査に通りません。パートや専業主婦の方には、現実的に難しいケースが多いのが実情です。

③夫が住み続けてローンを払う場合

名義も居住者も変わらないため、登記やローンの手続きは不要です。ただし、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていると、離婚後も夫の滞納分を請求されるリスクが残ります。離婚時に、金融機関と交渉して連帯保証を外してもらうか、別の保証人を立てるなどの対応が必要です。

ペアローン・共有名義の家はどうする？

夫婦がそれぞれローンを組んでいるペアローンや、持分を分けた共有名義の家は、さらに複雑です。一方が出て行っても自分のローンの返済義務は残るため、売却して両方のローンを完済するか、一方が借り換えでもう一方のローンも引き受けるかを選ぶことになります。金融機関との調整が不可欠なので、早めに相談を始めてください。

離婚で不動産を財産分与する手続きの流れ

税金と分け方の全体像がつかめたら、実際の手順を確認していきましょう。

1. 不動産の情報を集める：登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、ローンの残高証明書、購入時の売買契約書を用意する
2. 時価を把握する：不動産会社の査定や不動産鑑定で、現在の価値を確認する
3. 売るか残すかを話し合う：ローンの有無、住み続けたい人の収入、子どもの事情を踏まえて決める
4. 離婚協議書・公正証書にする：誰が取得するか、代償金の額と支払方法、登記費用や税金の負担者を明記する
5. 離婚届を提出する
6. 所有権移転登記をする：離婚成立後に法務局で手続きする（3,000万円控除との関係で順序が重要）
7. 翌年に確定申告をする：渡した側は譲渡所得の申告（特別控除を使う場合も申告が必要）

離婚協議書に書いておきたい項目

不動産に関する取り決めは、後からのトラブルが多い部分です。少なくとも次の項目は文章に残しておいてください。

• 対象不動産の表示（所在・地番・家屋番号）
• どちらが所有権を取得するか、持分の割合
• 代償金の額、支払期日、支払方法
• 住宅ローンを誰が返済するか、滞納時の取り決め
• 登記費用・登録免許税・固定資産税の負担者
• 所有権移転登記をいつまでに行うか

代償金を分割払いにする場合や、相手がローンを払い続ける約束をする場合は、公証役場で「強制執行認諾文言付き公正証書」にしておくと、支払いが止まったときに給与などの差押えがしやすくなります。

話し合いがまとまらないときは調停へ

不動産の分け方で合意できないときは、家庭裁判所の調停を利用してください。離婚前なら夫婦関係調整調停（離婚）の中で、離婚後なら財産分与請求調停で話し合えます。申立費用は収入印紙1,200円分と連絡用の郵便切手です。

2026年4月施行の改正民法と関連法により、家庭裁判所は財産分与の手続きで、当事者に収入や財産の情報を開示するよう命じられるようになりました。相手が不動産やローンの資料を出さない場合にも、以前より対応しやすくなっています。相手名義の家の登記事項証明書は法務局で誰でも取得できるので、所在地がわかれば自分で確認することも可能です。

専門家に相談すべきケース

不動産の財産分与は、法律・税金・登記・ローンの4つの知識が同時に必要になる分野です。次のような状況なら、弁護士や税理士への相談を検討してみてください。

• 家が値上がりしていて、譲渡所得税がいくらになるか見当がつかない
• オーバーローンで、売るに売れない
• 相手がローンを払い続ける約束を守ってくれるか不安
• ペアローンや共有名義、親からの頭金援助が絡んでいる
• 相手が不動産の資料を見せてくれない

弁護士費用が心配な方は、収入と資産が一定以下なら法テラスの無料法律相談（1回30分、同じ問題で3回まで）を利用できます。税金の計算については、税務署の相談窓口や税理士に確認するのが確実です。

よくある質問

Q. 財産分与で家をもらうと贈与税はいくらからかかりますか？

金額の下限はなく、婚姻中に夫婦で築いた財産の範囲内であれば、原則として贈与税はかかりません。例外は、共有財産の額から見て多すぎる分与と、税金逃れを目的とした離婚の場合です。

Q. 家を渡す側に本当に税金がかかるのですか？

購入時より値上がりしている場合は、譲渡所得税がかかる可能性があります。ただし、住んでいた家なら3,000万円の特別控除を使えることが多く、結果として税額ゼロになるケースも珍しくありません。離婚成立後に名義を移すことと、確定申告を忘れないことがポイントです。

Q. 離婚前に家の名義を変えてもいいですか？

おすすめしません。離婚前の夫婦間の名義変更は財産分与ではなく贈与として扱われ、贈与税の対象になるおそれがあります。さらに、配偶者への譲渡には3,000万円特別控除が使えません。名義変更は離婚成立後に行うのが基本です。

Q. 不動産取得税はかかりますか？

婚姻中に築いた財産の清算として受け取る場合は、課税されない扱いが一般的です。慰謝料の代わりや生活保障の趣旨で受け取る場合は課税されることがあるため、所在地の都道府県税事務所に確認してください。

Q. 住宅ローンの名義を妻に変えられますか？

金融機関の審査に通れば可能ですが、実際には妻の収入で単独審査を通すのは簡単ではありません。難しい場合は、夫がローンを払い続ける形にして、公正証書で取り決めを残す方法が検討されます。

Q. オーバーローンの家はどう分けますか？

時価よりローン残高が多い家は、分与の対象となる価値がないため、原則として財産分与の計算から外れるのが一般的です。売却するなら不足分の資金が必要で、用意できなければ任意売却や、どちらかが住み続けて返済を続ける方法になります。

まとめ

離婚で不動産を財産分与するときの税金と住宅ローンについて、要点をまとめます。

• 家を受け取る側に贈与税は原則かからない（多すぎる分与・税金逃れの離婚は例外）
• 家を渡す側には譲渡所得税の可能性がある。マイホームなら3,000万円特別控除が使えるが、離婚成立後の名義変更と確定申告が条件
• 名義変更には登録免許税（評価額の2％）がかかり、翌年から固定資産税も受け取った側の負担になる
• 不動産取得税は清算的な分与なら課税されないのが一般的だが、都道府県税事務所に確認を
• 住宅ローンが残る家は「時価－ローン残高」で評価し、オーバーローンなら分与の対象外
• 誰が住み、誰がローンを払うかは金融機関の承諾が必要。取り決めは公正証書に

不動産は財産分与の中で最も金額が大きく、判断を誤ると数十万円から数百万円単位で損をすることがあります。「うちの場合はどうなるのか」が少しでも不安なら、早めに弁護士や税理士の無料相談を利用してみてください。